🏢 Investičný byt vs. Prvý realitný fond – porovnanie
| Kritérium | Investičný byt (priame vlastníctvo) | Prvý realitný fond (nepriame vlastníctvo) |
|---|---|---|
| Forma investície | Kúpa konkrétnej nehnuteľnosti (napr. byt na prenájom). | Nákup podielov vo fonde, ktorý investuje do viacerých nehnuteľností (kancelárie, retail, logistika). |
| Výnos | Z prenájmu (cca 3–5 % ročne) + rast hodnoty nehnuteľnosti (2–4 % ročne). Spolu reálne 5–8 % p.a., ale závisí od lokality, nájomníkov a cien bývania. | Stabilný čistý výnos cca 4–6 % ročne (Prvý realitný fond dlhodobo dosahuje okolo 5 % p.a.). |
| Riziko | Nájomníci, neobsadenosť, opravy, pokles cien nehnuteľností. Riziko je sústredené do jednej nehnuteľnosti. | Diverzifikácia – fond vlastní desiatky objektov, riziko rozložené. Pokles cien nehnuteľností ovplyvní fond menej. |
| Likvidita | Nízka – predaj bytu môže trvať mesiace. | Vyššia – podiely možno predať fondu (s výpovednou lehotou, zvyčajne 3 mesiace). |
| Nákladovosť | - Vstupné náklady: daň, poplatky RK (2–3 %), znalecký posudok, právne služby. - Údržba, dane z nehnuteľnosti, poistenie, opravy. - Pri predaji: daň z príjmu a odvod do zdravotnej poisťovne (ak neplatí výnimka po 5 rokoch vlastníctva). | - Vstupný poplatok: 0–3 % (záleží na distribútorovi). - Ročný poplatok za správu: cca 1–2 %. - Žiadna starosť o údržbu, opravy ani dane z prenájmu. |
| Správa investície | Aktívna – treba riešiť nájomníkov, údržbu, účtovníctvo, dane, poistenie. | Pasívna – o všetko sa stará správcovská spoločnosť. |
| Dostupnosť kapitálu | Potrebný vysoký vstup (min. desiatky až stovky tisíc €). Možno financovať hypotékou. | Investovať možno už od niekoľkých stoviek € – bez potreby úveru. |
| Daňový režim | Daň z prenájmu (19/25 % po odpočtoch) + možné odvody. | Výnos fondu je zdanený v rámci fondu – investor dostane už čistý výnos. Pri fyzickej osobe sa neplatí daň, ak je fond otvorený a držba >3 roky (v závislosti od typu fondu). |
| Kontrola a vlastníctvo | Plná kontrola nad majetkom, možnosť rekonštrukcie, prenájmu, refinancovania. | Žiadna kontrola – investor len drží podiel, manažment rozhoduje o portfóliu. |
| Psychologický efekt | „Vlastním niečo hmatateľné“ – pôsobí bezpečne. | Nehmotná investícia – pre niekoho menej dôveryhodná, hoci výnosovo stabilná. |
⚖️ Zhrnutie výhod a nevýhod
✅ Investičný byt – výhody
-
Hmatateľné aktívum, ktoré máš pod kontrolou.
-
Možnosť využiť úver (pákový efekt).
-
Kombinácia pasívneho príjmu a rastu hodnoty majetku.
❌ Investičný byt – nevýhody
-
Vysoký vstupný kapitál.
-
Starosti s údržbou a nájomníkmi.
-
Riziko neobsadenosti.
-
Nízka likvidita a vysoké transakčné náklady.
✅ Prvý realitný fond – výhody
-
Diverzifikácia rizika (viac nehnuteľností, viac nájomcov).
-
Nižší vstup, žiadna starostlivosť.
-
Pravidelný výnos (stabilný rast hodnoty podielu).
-
Vyššia likvidita ako priame vlastníctvo.
❌ Prvý realitný fond – nevýhody
-
Žiadna kontrola nad tým, kam fond investuje.
-
Nižší potenciál výnosu oproti úspešne prenajímanému bytu s pákou.
-
Vstupné a manažérske poplatky znižujú čistý výnos.
💰 Porovnanie výnosu a nákladovosti – príklad
| Scenár | Investičný byt | Prvý realitný fond |
|---|---|---|
| Vstupná investícia | 150 000 € | 150 000 € |
| Ročný hrubý výnos | 7 % (3 % nájom + 4 % rast ceny) | 5 % (zhodnotenie fondu) |
| Ročné náklady | cca 2 % (opravy, neobsadenosť, daň) | cca 1,5 % (poplatky fondu) |
| Reálny čistý výnos | ~5 % p.a. | ~4–4,5 % p.a. |
| Likvidita | Nízka (predaj 6–12 mesiacov) | Stredná (vyplatenie do 3 mesiacov) |
| Prístupnosť | Potrebný vysoký kapitál | Od pár stoviek eur |
🟢 Záver
Ak chcete ako investor stabilný a bezstarostný výnos, Prvý realitný fond je rozumnejšou voľbou – vhodný aj ako doplnok v portfóliu.
Ak však máte čas, skúsenosti a vyšší kapitál, investičný byt môže dlhodobo priniesť o niečo vyššie zhodnotenie, najmä pri využití úveru.
Viktor